オーナーチェンジで自社管理を始めた物件
立地的には最寄り駅は駅前商店街も栄え、人気のある駅、購入当時は11部屋中、空き室が2部屋。築30年のRC構造。かなり設備が古くなっていました。
空室解消に切迫していない状況だったのか、改修状況は和室をフローリングに変えただけで、修繕やリフォームに力を入れずに運用できたとも言える。
空室解消に悩まされると、どこをどうすればよいのか？メンテナンスはどの部分を検討すればもいか？など見直す機会があるが、空室が目立たないと見直す機会もなく、退出後に入居検討する借主がピタッと止まってしまって、気がつくと、数ヶ月空室が続き、対策が後手後手になってしまう。
築年数の経ったこの物件も、そろそろ空室解消の対策が必要な時期で、相場よりも5000円値下げしても半年空室の状況。手放した理由もこうした事情が見て取れる。
今回、オーナーチェンジの機会で気づいた点は、設備の劣化だけではなく、時代遅れの造作のデザインも改修の対象だと言うところ。
水回りだけを取り替えるだけでは、全体の印象は変わりません。
床材の自然木は、室内を暗く感じさせる印象なので、明るいアイボリーのCFに張り替え。色褪せた壁紙も単色のクロスをアクセントにすべて張り替える。壁と天井の境にある回り縁を変えることで、空間に広がりが生まれます。
水回りは新たなモデルを新調。最新モデルよりも少し型が古くてもスタンダードなもので、なるべく費用を抑える。
自社管理の物件と言うこともあり、なるべく費用は抑えたい。それでも長期的なメンテナンスも見据えて、廉価な設備ではなく、耐久性なども重視し、設備も選ぶ。
肝心なのは【見学時に契約したい物件】であるか【借主が納得】できるかを意識すること。
貸主は、リフォーム前の姿を知っているので、前よりも良くなった！と満足しても、見学に来る入居検討者は初めて見る部屋です。機能性だけでなく、見た目！は大事です。
前よりもマシ。では 【借主が納得】できるか、そこをきちんと捉えることが大事です。
施工後、賃料は値下げ前の金額に戻しましたが、すぐに入居者が決まりました。
【改修内容】
CF交換・クローゼット・キッチンのシート設置・クロス交換・アクセントクロス・トイレ床CF等
その後、同じ間取りの部屋も空室になったため改修。こちらは配管回りが弱いため、浴室交換もプラスしました。好評でひと月足らずで入居者が決まりました。
【費用対効果を考える】
改修工事にはまとまった費用が必要になります。ただ、必要な修繕をせずに空室状況が半年以上続くことを放置していると、改修工事の費用と同等の損失が生まれています。
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サンミハレでは、退出後の室内クリーニングを手掛けています。オーナー目線で、費用面のご相談、ランニングコストを考えた提案などをさせていただきます。
自社管理物件を事例に、ご説明させていただくことも可能です。実際のモデルがありますので、参考にしやすいかと思います。
